Newsletter Februar 2026

Die Rahmenbedingungen für den Wohnungsbau verändern sich derzeit spürbar. Auf Bundesebene wurden mit dem Bauturbo neue Instrumente geschaffen, in den Ländern wird an Vereinfachungen gearbeitet, und vielerorts stehen gesetzliche Anpassungen an. Damit wächst die Erwartung, dass aus politischen Beschlüssen nun auch eine verlässlichere Praxis entsteht.

Im Gespräch mit dem Berliner Senator Christian Gaebler wird deutlich, wie diese Umsetzung konkret aussehen kann. Berlin hat früh Leitlinien zur Anwendung der neuen Instrumente veröffentlicht und bringt weitere Verfahrensvereinfachungen auf den Weg. Zugleich zeigt sich, dass Beschleunigung immer auch Organisationsfrage bleibt. Es geht um klare Zuständigkeiten, nachvollziehbare Auslegung von Regelwerken und um die Bereitschaft, bestehende Spielräume tatsächlich zu nutzen. Diese Fragen stellen sich bundesweit.

Welche Bedeutung planungsrechtliche Offenheit für die Praxis hat, verdeutlicht das Interview mit Dr. Simon Kempf von Periskop Partners. Wer Grundstücke für mehrere zehntausend Wohnungen entwickelt, muss Bauweisen strategisch prüfen. Holz- und Holzhybridlösungen spielen dort eine Rolle, wo Tragreserven, Nachhaltigkeitsanforderungen und Wirtschaftlichkeit zusammenkommen. Entscheidend ist, dass Planungs- und Zulassungslogiken Optionen ermöglichen und Investitionsentscheidungen planbar bleiben.

Politische Instrumente, unternehmerische Verantwortung und fachliche Qualität greifen nur dann ineinander, wenn der frühzeitige Austausch zwischen den Beteiligten funktioniert. Genau hier setzt die Arbeit der KOALITION für HOLZBAU an.

Und zu guter Letzt möchte ich noch auf die bevorstehende exklusive Wien-Reise der KOALITION für HOLZBAU aufmerksam machen. Wir werden Mitte März für mehrere Tage nach Wien reisen und zahlreiche Gespräche mit Politikerinnen und Politikern führen sowie innovative Bauvorhaben in der österreichischen Hauptstadt besichtigen. Weitere Informationen und den Anmeldelink finden Sie unten.

Ich wünsche Ihnen eine informative Lektüre.

Ihre

Sun Jensch

Interview mit Senator Gaebler

Herr Senator Gaebler, Berlin wächst weiter, die 4-Millionen-Marke rückt näher. Gleichzeitig bleiben Baukosten hoch, Kapazitäten knapp, Genehmigungen dauern. Was heißt das für Ihre Baupolitik?

Berlin wächst, aber die Dynamik hat sich verändert. Die Kurve steigt weiter, sie flacht sich jedoch etwas ab. Das Wachstum verteilt sich gleichmäßiger. Das gibt uns die Möglichkeit, den Wohnungsbau verlässlicher zu organisieren, statt auf kurzfristige Ausschläge reagieren zu müssen.

Wir halten an unserem Ziel fest: 80.000 Wohnungen in dieser Legislaturperiode, das bedeutet ein neues Zuhause für mehr als 160.000 Berlinerinnen und Berliner. Derzeit liegen wir bei etwa  16.000 pro Jahr. Im Stadtentwicklungsplan Wohnen sind 222.000 Wohnungen bis 2040 vorgesehen. Das ist ambitioniert, aber erreichbar, wenn wir kontinuierlich bauen und nicht nur in einzelnen Spitzen. Gleichzeitig bleibt ein Nachholbedarf bestehen, den wir weiter abbauen müssen. Entscheidend ist deshalb, dass wir dauerhaft in einen stabilen Bautakt kommen.

Berlin hat als erstes Bundesland einen eigenen Leitfaden zur Anwendung des Bauturbos veröffentlicht und damit früh signalisiert, dass die neuen bundesrechtlichen Spielräume genutzt werden sollen. Wie fällt Ihre Zwischenbilanz nach den ersten Monaten aus – kommt das Instrument in den Bezirken tatsächlich an?

Mein Eindruck ist, dass der Bauturbo in den Bezirken grundsätzlich auf Interesse stößt, und zwar nicht nur politisch, sondern ganz praktisch. Wir haben im Vorfeld intensiv mit den Bezirken gesprochen, weil klar war, dass ein solches Instrument nur funktioniert, wenn es im Vollzug akzeptiert wird. Und man darf nicht vergessen: Für die Bezirke bedeutet der Bauturbo auch eine Entlastung, weil sie nicht in jedem Fall ein aufwendiges Bebauungsplanverfahren über mehrere Jahre durchführen müssen, sondern auf ein vereinfachtes Verfahren zurückgreifen können.

Mit diesem Leitfaden wollten wir eine belastbare und praxisnahe Grundlage schaffen. Jetzt sammeln wir erste Erfahrungen in der Anwendung. Dabei zeigt sich, dass es an einzelnen Stellen Klärungsbedarf gibt – etwa, wo Formulierungen missverständlich sind oder in der Praxis Fragen aufwerfen. Das ist aber kein Zeichen von Scheitern, sondern Teil eines Lernprozesses. Entscheidend ist, dass die Bezirke das Instrument prüfen und in konkreten Projekten anwenden. Insofern würde ich sagen: Der Testlauf läuft, und wir justieren nach, wo es nötig ist.

Braucht es dann überhaupt noch das Bebauungsplanverfahren?

Ich halte es für zu weit gedacht, den Bebauungsplan grundsätzlich ersetzen zu wollen. Eine gewisse Planungskultur braucht es weiterhin. Wir reden ja nicht über Formalitäten, sondern über städtebauliche Abwägungen, Beteiligung, Transparenz und rechtliche Absicherung. Das kann man nicht einfach beiseiteschieben.

Aber man muss sich im Einzelfall schon ehrlich fragen: Brauche ich wirklich ein langwieriges Bebauungsplanverfahren, wenn ich die wesentlichen Fragen auch im vereinfachten Verfahren klären kann? Es geht am Ende darum, welche Themen tatsächlich regelungsbedürftig sind, welche Beteiligungsformate erforderlich sind und ob sich der Aufwand eines B-Plans rechtfertigt. Der Bauturbo eröffnet hier Spielräume, ersetzt aber nicht die planerische Verantwortung.

Das heißt, es geht weniger um ein Entweder-oder, sondern um eine neue Abwägungskultur?

Wir müssen in der Tat differenzieren. Bei größeren Entwicklungsgebieten oder komplexen Vorhaben wird man weiterhin Bebauungspläne brauchen. In anderen Fällen kann ein vereinfachtes Verfahren sachgerecht und schneller sein. Entscheidend ist, dass wir die Instrumente klug einsetzen und nicht aus Gewohnheit zum aufwendigsten Verfahren greifen.

Sie führen seit Jahresbeginn den Vorsitz der Bauministerkonferenz. Der Bauturbo ist ein Bundesinstrument, das nun in den Ländern unterschiedlich angewendet wird. Ist es nicht gerade Aufgabe der Bauministerkonferenz, hier stärker für gemeinsame Standards und eine einheitlichere Praxis zu sorgen?

Die Bauministerkonferenz hat sich von Anfang an intensiv mit dem Bauturbo beschäftigt und wird das auch weiter tun. Wir werden im Rahmen unserer Sitzungen – auch bei der Sonderkonferenz im Juni – darüber sprechen, wie die Anwendung in den Ländern läuft und wo es gegebenenfalls Anpassungsbedarf gibt. Der Bauturbo ist ja befristet angelegt. Deshalb stellt sich ohnehin die Frage, welche Elemente sich bewähren und vielleicht dauerhaft ins Baugesetzbuch übernommen werden können.

Wir müssen uns anschauen, welche Beschleunigungsinstrumente funktionieren und welche Vereinfachungen auch jenseits einer befristeten Regelung sinnvoll sind. Gleichzeitig ist klar: Die Länder haben unterschiedliche Ausgangslagen und unterschiedliche Bauordnungen.

Im Zusammenhang mit Beschleunigung wird immer wieder die Forderung nach einer stärkeren Vereinheitlichung der Bauordnungen laut – bis hin zur Idee einer faktischen Bundesbauordnung. Würde das aus Ihrer Sicht tatsächlich Tempo bringen?

Ich bin da skeptisch. Eine vollständige Vereinheitlichung klingt auf den ersten Blick verlockend, weil sie Komplexität reduzieren würde. In der Praxis haben die Länder aber sehr unterschiedliche Regelungsstände und politische Prioritäten. Nehmen Sie allein das Thema Barrierefreiheit. Berlin liegt hier seit Jahren vergleichsweise weit vorn, andere Länder haben andere Quoten oder Schwerpunktsetzungen. Eine bundesweit einheitliche Regelung würde zwangsläufig bedeuten, dass sich einige Länder verschlechtern oder andere deutlich anheben müssten. Das ist politisch nicht trivial.

Was wir brauchen, sind gemeinsame Standards bei den grundlegenden Fragen, etwa bei Anerkennung von Typen oder bestimmten technischen Nachweisen. Gleichzeitig muss Raum für länderspezifische Lösungen bei Detailfragen bleiben. Es geht also weniger um eine zentrale Bauordnung, sondern um bessere Abstimmung und gegenseitige Anerkennung. Gerade bei der Beschleunigung und Ausgestaltung praktikabler Verfahren können Länder voneinander lernen und bewährte Ansätze übernehmen.

Ein Kernproblem für serielle und modulare Bauweisen ist, dass viele Zulassungen weiterhin projektbezogen erfolgen. Wenn jedes Vorhaben als Einzelfall behandelt wird, verliert das serielle Bauen seinen eigentlichen Vorteil. Wie kommen wir aus dieser Logik heraus?

Das ist in der Tat ein entscheidender Punkt. Serielles Bauen lebt von Wiederholung, von standardisierten Lösungen, die sich übertragen lassen. Wenn ich aber für jedes Projekt erneut umfangreiche Einzelzulassungen beantragen muss, dann entsteht genau der Aufwand, den ich eigentlich vermeiden wollte.

Wir sehen, dass die Bearbeitungszeiten bei bestimmten Verfahren sehr lang sind, während gleichzeitig die Zahl der Anträge steigt. Das betrifft insbesondere innovative oder modulare Bauweisen. Die Verfahren sind anspruchsvoll, das ist unbestritten. Aber wenn Beschleunigung politisch gewollt ist, müssen auch die Strukturen entsprechend aufgestellt sein.

Heißt das, Sie wollen das Thema auf die Agenda der Bauministerkonferenz setzen?

Ja, ich halte das für sinnvoll. Das DIBt arbeitet im Auftrag der Länder, und wir müssen uns gemeinsam anschauen, wie wir Standardlösungen schneller anerkennen können, ohne die bautechnische Sicherheit infrage zu stellen. Es geht nicht darum, Prüfungen abzuschaffen, sondern sie so zu organisieren, dass bewährte Systeme nicht immer wieder wie ein völliger Neubeginn behandelt werden. Wenn wir serielle Verfahren wollen, müssen wir auch serielle Zulassungslogiken ermöglichen.

Ein Bereich, in dem Beschleunigung regelmäßig an Grenzen stößt, ist der Brandschutz. Gerade bei Aufstockungen oder Nachverdichtungen im Bestand entstehen Konflikte – etwa beim zweiten Rettungsweg oder bei Zufahrten. Wo sehen Sie hier die eigentlichen Zielkonflikte?

Brandschutz ist selbstverständlich nicht verhandelbar, es geht um die Sicherheit der Menschen. Aber wir erleben in der Praxis durchaus Situationen, in denen Anforderungen sehr weit ausgelegt werden und dadurch Projekte erheblich erschwert werden. Das betrifft insbesondere gewachsene innerstädtische Strukturen.

Man darf nicht vergessen: Viele unserer Altbauquartiere sind unter ganz anderen technischen Voraussetzungen entstanden. Die Gebäude stehen seit Jahrzehnten, teilweise seit über hundert Jahren. Wenn sich heute Einsatzfahrzeuge verändern und größer werden, kann das nicht automatisch bedeuten, dass sich jede bestehende städtebauliche Situation vollständig anpassen muss. Sonst geraten wir in eine Situation, in der faktisch kaum noch Aufstockungen oder Nachverdichtungen möglich sind.

Es geht also um eine vernünftige Abwägung. Sicherheit bleibt oberstes Ziel. Aber wir müssen prüfen, wie wir sie gewährleisten, ohne Entwicklungen im Bestand systematisch zu blockieren.

Man könnte die Argumentation auch umdrehen und fragen, ob sich nicht neben den Gebäuden auch die Einsatzkonzepte weiterentwickeln können. In anderen Ländern werden beispielsweise innovative Löschmethoden oder Drohnentechnologien erprobt. Wäre es nicht zumindest denkbar, solche Ansätze in Pilotprojekten mitzudenken?

Technologische Entwicklungen sollte man grundsätzlich nicht ausblenden. Wenn neue Einsatzmittel dazu beitragen können, Sicherheit auf andere Weise zu gewährleisten, dann sollte man sich das selbstverständlich anschauen. Allerdings kein einfaches Vorhaben, weil wir hier in einem hochsensiblen Bereich unterwegs sind und die Verantwortung groß ist. Aber ich halte es für richtig, solche Fragen offen zu diskutieren, statt automatisch nur zusätzliche bauliche Anforderungen zu formulieren. Am Ende geht es darum, praktikable Lösungen zu finden, die Sicherheit und Stadtentwicklung miteinander vereinbaren.

Neben dem Bauturbo bringen Sie in Berlin das Einfach-Bauen-Gesetz auf den Weg. Sie haben einmal von einem „Best-of des Möglichen“ gesprochen – auch mit Blick auf den engen Zeitplan vor der Wahl. Was ist der Kern dieses Gesetzes?

Der Kern ist, Verfahren zu vereinfachen und zu beschleunigen, ohne dabei grundlegende Standards infrage zu stellen. Wir haben uns bewusst darauf konzentriert, die Punkte aufzunehmen, die realistisch umsetzbar sind und im parlamentarischen Prozess auch tragfähig sind. Wenn man ein solches Gesetz zu stark überlädt, riskiert man, dass es am Ende scheitert oder sich endlos verzögert.

Deshalb haben wir ein Paket geschnürt, das konkrete Verfahrensvereinfachungen enthält – etwa bei Fristen oder bei bestimmten Prüfabläufen – und das zugleich noch vor der Sommerpause durch Senat und Parlament gebracht werden kann. Der Zeitfaktor spielt natürlich eine Rolle. Wir wollen nicht, dass es im Wahlkampf stecken bleibt.

Sie haben angedeutet, dass der Wohnungsbau längst nicht mehr nur eine nationale oder landespolitische Frage ist, sondern zunehmend von europäischen Vorgaben geprägt wird. Welche Rolle sollte die Bauministerkonferenz in diesem Spannungsfeld spielen?

Wir erleben tatsächlich, dass europäische Regelungen immer stärker in den Wohnungsbau hineinwirken – sei es im Beihilferecht, im Natur- und Artenschutz oder bei energetischen Anforderungen. Zu Beginn gab es in einigen Ländern eine gewisse Skepsis gegenüber einer stärkeren europäischen Zuständigkeit im Bereich Wohnen. Die Sorge war, dass zusätzliche Ebenen vor allem neue Regulierung mit sich bringen.

Inzwischen hat sich die Perspektive verändert. Wenn die Europäische Union sich mit Wohnungsbau beschäftigt, dann sollten wir das nicht nur kritisch begleiten, sondern aktiv mitgestalten. Denn die Entscheidungen, die dort getroffen werden, haben ganz konkrete Auswirkungen auf unsere Städte und auf die kommunalen Wohnungsunternehmen.

Das heißt, es geht nicht um Abwehr, sondern um Einflussnahme.

Wir wollen wissen, was auf europäischer Ebene geplant ist, und zugleich deutlich machen, wo Regelungen hilfreich sind und wo sie unbeabsichtigt neue Hürden schaffen. Wenn etwa beihilferechtliche Vorgaben Investitionen erschweren oder naturschutzrechtliche Anforderungen in der Praxis kaum handhabbar sind, dann müssen wir das klar benennen. Umgekehrt gibt es auch Bereiche, in denen europäische Initiativen Impulse geben können.

Deshalb werden wir in der Bauministerkonferenz den Austausch mit europäischen Akteuren intensivieren. Ziel ist es, Wohnungsbau als zentrale soziale und wirtschaftliche Aufgabe sichtbar zu machen – nicht nur als Klimathema oder Binnenmarktfrage. Denn am Ende brauchen wir verlässliche Rahmenbedingungen, die den Städten ermöglichen, tatsächlich zu bauen.

Im Gespräch mit Dr. Simon Kempf, Periskop Partners

Dr. Simon Kempf, Periskop Partners