Newsletter November 2025

Ein Gespräch mit Holger Fieseler, Geschäftsführer Otto Wulff Projektentwicklung, und Lorenz Nagel, Geschäftsführer PRIMUS developments

Dr. Josef Girshovich: Es heißt, der Bauturbo ist ein gutes Skelett. Programme wie der Hamburg Standard liefern die Muskeln. Bleiben wir bei dem Bild: Trägt denn dieser Körper in der Praxis?

Holger Fieseler: Die Richtung stimmt definitiv. Die Bundesregierung hat mit dem Bauturbo bestätigt, dass sie Gesetze auch zügig beschließen kann. Das war so nicht immer selbstverständlich. Schauen wir auf die Inhalte, also die Wirkung, die der Bauturbo entfalten kann, dann wird klar, dass er als Gerüst funktioniert. Für mich steht aber fest: Entscheidend wird jetzt die Umsetzung sein, und die findet in den Ländern und den Kommunen statt. In den Ländern stoßen wir auf Akzeptanz und Unterstützung. Allerdings beobachten wir bereits jetzt unterschiedliche Wege. Berlin arbeitet mit einem Leitfaden für den Wohnungsbau. Andere Länder bereiten eigene Handreichungen vor. Für Entwickler und Planer, die bundesweit arbeiten, wächst damit die Komplexität.

Lorenz Nagel: Das Bild passt sehr gut, finde ich. Beide Initiativen sind stark gedacht und im Kern genau das, was wir brauchen. Deshalb engagieren wir uns auch intensiv im Rahmen des Hamburg Standards. In diesen Runden sitzen Vertreter der Verwaltung, der Wohnungswirtschaft, Planer und Bauunternehmen zusammen. Es gibt klare Aufgaben, Zeitpläne und greifbare Ergebnisse. Das funktioniert auf dem Papier hervorragend. In der Praxis aber entscheidet sich alles dort, wo die Umsetzung stattfindet, also in den Bezirken. Und da sehen wir ein sehr unterschiedliches Bild. Einige Baudezernate treiben das Thema mit großem Engagement voran, andere wiederum bremsen: oft nicht offen, sondern still, über zusätzliche Prüfungen, über Prioritäten oder einfach durch Zeit. Man merkt es nicht an den Worten, sondern an den Abläufen.

Girshovich: Wo wirkt der Bauturbo denn zusammen mit dem Hamburg Standard ganz konkret?

Fieseler: In erster Linie bei Verfahren und Technik. Wenn Prozesse klarer und Abläufe einfacher werden, sinken Risiken, und mit standardisierten Lösungen lassen sich auch Kosten senken. Das klingt banal, ist aber genau der Punkt, an dem viele Projekte derzeit scheitern. Im Moment werden viele Vorhaben noch realisiert, weil die Grundstücke in den Beständen der Projektentwickler vorhanden sind. Aber die wirtschaftliche Rechnung geht oft nicht mehr auf. Jedenfalls nicht so, dass daraus neue Investitionen folgen würden. Damit sich ein neuer Projektzyklus wieder in Gang setzen kann, brauchen wir Verlässlichkeit: verlässliche Genehmigungsprozesse, planbare Abläufe und Typologien, wie sie der Hamburg Standard bietet.

Girshovich: Der Bund verweist auf den Turbo, die Länder auf ihre Zuständigkeit, die Kommunen auf eigene Prüfungen. Wo liegt strukturell das Problem?

Nagel: Ganz klar im Föderalismus. Wir haben potenziell sechzehn Varianten eines eigentlich gemeinsamen Ziels, und das erzeugt Reibung. Wenn eine Bundesregelung am Ende als Einladung verstanden wird, in jedem Land eigene Sonderwege zu entwickeln, dann bleibt von der Beschleunigung nicht viel übrig. Wir brauchen eine gemeinsame Linie, die politisch gewollt ist und in der Praxis funktioniert. Also oben klar formuliert und unten konsequent umgesetzt.

Fieseler: Und genau an dieser Stelle zählt das Signal, das an die Bezirke geht. In Hamburg hören wir häufig Sätze wie: „Das schauen wir uns erst einmal in Ruhe an, vielleicht machen wir doch lieber einen Bebauungsplan.“ Das ist nachvollziehbar, aber es wirkt wie eine rote Ampel in einem Programm, das eigentlich beschleunigen soll. Der Bund wollte auf Start drücken – jetzt muss die kommunale Ebene auch wirklich mitmachen!

Girshovich: Was müsste denn jetzt kurzfristig passieren, damit der Bauturbo wirklich Wirkung zeigt?

Nagel: Der Bund muss dranbleiben, ganz eindeutig. Wer so selbstbewusst wie das Bundesbauministerium den Bauturbo zur Wunderwaffe stilisiert, der darf sich jetzt nicht nach Verabschiedung des Gesetzes in die Büsche schlagen. Auch wenn er keine unmittelbare Weisungsbefugnis gegenüber den Ländern hat, kann er doch viel tun, um den Rahmen zu schärfen, etwa durch klare Leitfäden, eine mit dem Bauturbo verbundene präzisere Förderlogik oder verbindliche Anwendungsempfehlungen. Wenn Bund und Bauministerkonferenz sich darauf verständigen, wie der Bauturbo in der Praxis umgesetzt werden soll, dann steigt die Chance, dass er auch wirklich ankommt. Wo Bundes- oder sogar EU-Mittel fließen, ließen sich Anreize direkt mit einer zügigen Umsetzung verbinden. Wichtig ist: Der Bauturbo darf kein symbolisches Projekt bleiben, das einmal verkündet und dann liegen gelassen wird. Er braucht Begleitung, Kontrolle und vor allem andauernden politischen Rückenwind.

Fieseler: Und dazu gehört auch ein anderes Denken in den Verwaltungen. Heute wird zuerst gefragt, was alles schiefgehen könnte. Viele Verantwortliche scheuen Entscheidungen, weil sie persönliche Risiken sehen, teils aus Erfahrung. Es gab Fälle, die abschrecken. So entsteht eine Kultur der Vermeidung. Wenn wir aber schneller werden wollen, brauchen wir Mut zu vertretbaren Abwägungen. Beschleunigung heißt ja nicht, Gesetze zu missachten, sondern Entscheidungen zu treffen, wo sie möglich sind. Das ist im Kern eine Frage des Mindsets, wenn man so will. Ohne diesen Wandel bleibt jedes Instrument ein theoretisches Versprechen.

Girshovich: Berlin verknüpft den Leitfaden mit festen Quoten für den geförderten Wohnungsbau. Hilft so ein Zielbündel dabei, die Sache voranzubringen, oder bremst es am Ende die Beschleunigung?

Fieseler: Politisch ist das natürlich nachvollziehbar. Niemand wird etwas gegen den Bau geförderter Wohnungen sagen. Aber in der Genehmigungspraxis führen zusätzliche Bedingungen schnell zu neuen Abhängigkeiten. Wenn jedes Instrument gleich wieder mit weiteren Zielen verknüpft wird, entsteht Komplexität statt Tempo. Karen Pein, die Hamburger Bausenatorin, hat kürzlich noch einmal sehr klar betont, dass der Bauturbo den Wohnungsbau insgesamt in Gang bringen soll – nicht die Mieten regulieren. Diese Klarheit ist wichtig. Je mehr Anforderungen man an den Start stellt, desto seltener fällt der Startschuss. Und für die Quoten des geförderten Wohnungsbaus gibt es ja bereits Instrumente.

Nagel: Genau das ist der Punkt. Wir brauchen einfache, schlanke Regeln. Der Hamburg Standard zeigt sehr gut, dass Standardisierung und Qualität sich nicht ausschließen, sondern sogar gegenseitig stärken können. Wenn aber jede Stadt neue Varianten entwickelt und eigene Bedingungen hinzufügt, verlieren wir diesen Effekt. Dann ist die Idee der Vereinfachung schnell wieder dahin.

Girshovich: Wer trägt die Verantwortung, wenn trotz all dieser Initiativen am Ende doch zu wenig gebaut wird?

Nagel: Wenn die Grundlagen geschaffen sind und die Umsetzung trotzdem ausbleibt, dann liegt die Verantwortung bei den Ländern und Kommunen. Das ist keine Schuldzuweisung, sondern eine nüchterne Feststellung. Viele kommunale Haushalte sind angespannt, das Personal knapp, und die Verfahren ohnehin komplex. Umso wichtiger ist es, dort anzusetzen und Abläufe zu entlasten. Nur wenn diese Ebene funktioniert, wird sich etwas bewegen.

Fieseler: Das bestätigen auch die vielen Gesprächen, etwa mit Bürgermeistern im Umland. Dort spürt man einfach keinen großen Druck, zu verdichten. Mehr Einwohner bedeuten mehr Infrastruktur, mehr Verkehr und mehr Diskussionen. Die Wählerschaft ist zufrieden, warum also etwas ändern? Auf Bundesebene herrscht Einigkeit, dass mehr Wohnraum gebraucht wird, aber vor Ort wird diese Dringlichkeit oft nicht geteilt. Ohne gezielte Anreize wird sich das kaum ändern, jedenfalls nicht schnell.

Girshovich: Woran ließe sich denn erkennen, dass der Bauturbo wirklich greift?

Fieseler: Ganz einfach gesagt: an Ergebnissen. Wenn anstelle aufwändiger Bebauungsplanverfahren der Bauturbo genutzt und damit Baugenehmigungen unter Nutzung der Befreiungen direkt erteilt werden wird. Und wenn wir dann später eine ganze Reihe von Projekten sehen, die ohne langjährige Bebauungsplanverfahren ausgekommen sind, dann wissen wir: Das System funktioniert. An diesem Punkt würden auch viele Projektentwickler wieder früher investieren, weil sie wissen, woran sie sind.

Nagel: Ich würde noch etwas ergänzen: Wir brauchen Einheitlichkeit im Vollzug. Es sollte nicht vom Standort abhängen, ob ein Verfahren gelingt oder scheitert. Ein Projekt muss in Hamburg, Köln oder München nach denselben Regeln ablaufen können. Wenn das gelingt, entsteht Vertrauen. Und mit Vertrauen kommt die Bereitschaft zurück, neue Projekte anzuschieben, dann kommt auch die Pipeline zurück.

Girshovich: Vielen Dank für das Gespräch.